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シアトル在住 不動産屋の日常あれこれ

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Mariko Mitsui

Author:Mariko Mitsui
東京出身。ご縁があってアメリカ・シアトルにて不動産仲介業を経営、雇われ社長ですが雑用もこなします。在米14年。親業はまだ数年。息子二人、柴犬二匹、夫とシアトル郊外にて在住。

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コンドミニアムがやっと・・
Buyers fighting for homes as mortgage rates rise
by Seattle pi

動きの鈍かったコンドミニアムが動いてきました。記事の中では、5月はシアトル近郊で20%強/2012年対比の上昇だったのですが、平均して30%以上下落したエリアもあるので、適切な市場価値に戻っただけな感もあります。

そういえば、私のお客様も最近、コンドミニアムの買付も多くなりました。

このような急激な上昇で気をつけなくてはいけないのは、ローンプロセスでのアプレイザル(評価額調査)です。
特にコンドミニアムの場合は同じComplex内での売却された履歴と対比するため、例えば買付が殺到して価格が一気に上昇した場合、評価額と購入価格のマッチが容易にできなくなることもあります。

この場合、過去6カ月以内で遡って売却された物件との比較をされますが、まだ6カ月以内ですと市場がブーストする前の状態のものも含まれてきますので、他の比較対象物件も用意して調査員と再調整するケースも今年はありました。

また、購入での評価額調査は比較的これらのデータで納得してもらえることもあるのですが、リファイナンス(ローン組み換え)となるとこの辺はまだシビアなようです。もともとローン組み換えでは市場価値よりも5%前後低く見積もられる場合もあるとのことなので、このような記事を鵜呑みせず、しっかりとした市場の動きを見据えることが大事です。

金利の上昇も一旦、市場の高騰に水を差しましたが、まだまだ4%台。もう3%台に戻ることは難しいかと思いますが、金利と価格の動きは今後も注目したいところです。

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【2013/07/17 17:54】 | House Hunting | トラックバック(-) | コメント(-) | page top↑
Resale Certificate
 Resale Certificateが届きました。

コンドミニアムの規定や現在の予算、今後の修繕計画などが満載です。
これを期間内(通常5日間)にレビューして異議があれば契約をキャンセルすることが可能です。

よくある原因は、ペット規制があった、思ったより積立金が少ない、管理費を滞納している人が余りにも多い、賃貸が多いなど理由はさまざま。

エージェント側としてはもう少し詳しく突っ込みます。例えば最近行われたミーティングで今後、大きな修繕プロジェクトになる可能性のものがないかどうか、その場合、予算はいくらくらいになりオーナー個人の負担がどのくらい予想されるか、それからよくあるのは、駐車場の位置を間違えて登記、または現在使っている位置が間違えていないかどうか。

以前に「ここが私の駐車場です。」と言われ、この書類を見たら他人様の駐車場だったということも多々。

さて、どこから読もう?!(汗
Resale2.jpg

【2013/07/08 17:44】 | 未分類 | トラックバック(-) | コメント(-) | page top↑
Builder's Limited Warranty 新築限定保証について
現在、お手伝いさせていただいている物件のひとつで「Pre-owned」すなわち、車で例えたら非常にマイレージの少ない新古車のような、1年未満の超築浅物件で起きたできごと。

インスペクションを終え、ビルダーが提供する1年保証でまかなってくれるであろう項目を並べたら、予想に反し、売り主さんは私のお客様である買い手のほうへそのリクエストを委ねてきました。しかも引き渡し後に。

こちらとしては転用できる保証内容が不明確なため、出来る限り現在のオーナーさんが所有している間に修繕の手配をしていただきたく、ずっと交渉を重ねてきましたが、まず手続きが面倒、クロージングが遅れるなどという一方的な理由でどうも雲行きが険しくなり、結局分厚い保証内容を見直す羽目になりました。

まだこのビルダーは保証内容が1年・2年・3年・5年・10年と区切りがあり、保証内容も手厚いほうなのですが、それでもタダなりに色々な「例外」があります。結局総括すると、私たちのリクエスト項目は保証内で取り扱ってくれないのではないかと思い始めてきました。

それで急遽、売主のビルダーへ事情を説明してもらい、実際の問題を目視していただき保証内での修繕が可能か、ビルダー側へ判断を委ねる手配をさせていただきました。これも私たちの意思だけではなく、オーナーである売り主からも同意を得なくてはいけないので、まだ契約中のお客様にとっては自由に連絡が出来ずに不便を強いられます。

今回の場合、売り主であるオーナーさんが購入時にインスペクションを入れなかったため、本来なら既に見つけて修繕が終わっているタイミングであっても、このように売却の間際になって指摘され、時間がないからという理由で危うく契約破棄への危機と背中合わせになることも。

新築を購入する際でも、私のお客様にはインスペクションを100%実施していただいています。というのも今まで新築で100%完璧な物件を未だ遭遇したことがないからです。

新築だから大丈夫だろう、保証が手厚いから何があっても大丈夫というのは、保証内容にもよりますし、今は放っておいても数年後、10年後になったら大事に至ってしまってはせっかくの保証メリットが活用できません。

また、新築サイトに常駐するエージェントを通した場合、ビルダーの元で働く方たちなので、当然インスペクションなどのオプションは、お客様から要望がなければスルーされてしまいます。

これだけインスペクションが浸透しているアメリカでも、このように例外的に新築物件だけは無視されがちということを今回の件で目の当たりにしました。

下の画像は床下の通気口がうまく作動せずに、コンクリートやビニールカバーのあちこちで汗を掻いているもの。一部、断熱材によって通気口も塞がれています。

通気口の追加と床下の湿気を逃がす修繕が急務です。放っておくとカビなどが増殖し、永い年月を掛けて柱の腐食が懸念されます。

crawlspace.jpg

さて、明日ビルダーさんはこの状態を見て何というでしょうか。
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【2013/07/08 00:31】 | Business | トラックバック(-) | コメント(-) | page top↑

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