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シアトル在住 不動産屋の日常あれこれ

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Mariko Mitsui

Author:Mariko Mitsui
東京出身。ご縁があってアメリカ・シアトルにて不動産仲介業を経営、雇われ社長ですが雑用もこなします。在米14年。親業はまだ数年。息子二人、柴犬二匹、夫とシアトル郊外にて在住。

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海外に住む!
海外に住む。

今ではそんなにめずらしいことでもなくなってきました。

学生さんの留学だけではなく、今は様々な環境の下で海外生活をされている方が多くいます。

シアトルの場合、企業からの研修目的や研究員、もちろん、赴任先として生活を始める方もいらっしゃいます。

赴任者の方は、既にこちらにいらっしゃる方から引き継がれる情報やサポートで、比較的、早い段階で生活のリズムが整う場合が多いのですが、海外研修で新しい土地を選ばれた場合は別です。

突然知らない土地に降り立って、右も左もましてや、言葉もわからないところから生活の基盤を立てるというのは、短い滞在であればあるほど、最初のセットアップが重要となります。

ましてや、ご家族の同伴ともなると、お子さんの学校や病院、その他の生活スタイルの確立に至るまで、それに沿った住居を短期間で決めるというのは至難の業だと思います。

今日は、今までお手伝いさせていただいた経験から、私なりの海外生活の基本をお教えしたいと思います。

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1.短期間であればあるほど、便利さを重視する
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海外に住む!というだけで意気込んでしまい、とにかく英語が出来ないと大変な事になると思っていませんか。それが意外にも、英語が出来なくても、その土地のことが全くわからなくても、いくつかの方法があります。

昔ではありえないことでしたが、今ではその都市の日本語Webサイトや、ソーシャルメディアでもたくさんの海外在住の方が登録されています。

海外に住んでいる人は、自分も同じ道を歩いてきているので、誰かから助けて欲しいといわれると、かなりの頻度で親切にしてくれることが多いです。

注意していただきたいのは、あくまで情報交換に協力してくれる人を探す、という段階までです。日本人でいても、現地で突然知らない人に直接、助けを求めて会うのは、お薦めできません。

アメリカの大都市、例えばニューヨーク、ロスアンジェルスを含む西海岸、シアトルも含め、比較的、日本人の多いエリアではこのような情報交換が簡単にできますが、南部やあまり聞いたことのない州などへ行く場合は、特に現地の情報は命綱なので、こういった方法で情報を入手できれば、生活のスタートがかなりスムーズに運ぶはずです。

ただ、たまに掲示板などを覗きますが、情報が偏っていることも多々あります。やはり皆さん、自分が住んでいるところが一番ですから、単に「シアトルでのお薦めの場所はどこですか?」と聞いただけでは、返ってくるレスポンスもさまざま。もう少し具体的に、こういった状況でこういう条件のものを探している、ということを明確に記するといいかもしれません。

手前味噌ですが、現地の信頼の出来る不動産業者に聞くのも手っ取り早いです。

必ず住居は必要になりますから、この相談から始めると、子供の学校や病院、生活圏の要望を聞いてくれ、必然とそういったエリアの物件を絞って見ることができます。

もちろん、彼らの情報も含む手配は無料ではありませんが、自分で何日もホテルに滞在し、レンタカーを借りて1-2週間を費やすよりは、手数料を払ったほうが、より合理的で経済的だと思います。

散々探した挙句、どうしても見つからなく困り果ててご連絡をいただくこともあります。でも、伺うと帰国やホテルでの滞在が明後日に迫っているなど、どなたも時間がない方ばかり。これでは十分にご案内も出来ません。

また、不動産業者のほとんどは、全国で提携をしています。ご希望のエリアが決まった場合は、米国内であれば、地元のエージェントからも紹介を得る事ができますので、聞いてみるといいかもしれません。

当方もニューヨーク、ロスアンジェルス、シカゴ、デンバー、ラスベガス、サンディエゴ他、ほとんどの大都市と提携をしています。

正しい情報と安心を得られるのであれば、多少の投資をしてもメリットは大いにあるかと思います。

また、生活を始めてからも、色々な不自由さを味わうはずですので、そういう方とのコネクションが大事にもなります。

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2. 日本での当たり前を期待しない
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基本的に、アメリカで受けられる「まともな」サービスは、ほとんどのものが「有料」とお考え下さい。

これには色々な意味が含まれていますが、有料であれば便利でスムーズなサービスが受けられ、無料であれば、それなりの結果しか期待できないということです。

日本のようにサービスが無料という国のほうがめずらしいということを念頭に、相手もチャージするのが普通と思っているところがあるので、必ず確認をしたほうが無難です。

こういった小さな事でアメリカでの生活が嫌になったり、出鼻を挫かれたりすることもあります。

それから業者などで多いのは「後で電話する」といって電話がないケース。待ちぼうけを食らったと目くじらを立てて怒る方もいらっしゃいますが、残念ながら、電話の向こうでは???が。これもお国柄かもしれません。

単に連絡忘れもありますが、基本的に「悪びれない」無礼が氾濫していますので、日本だったらありえない!と思うことでも、自分のほうで「しょうがないなぁ。」と割り切らないと、本来の目的へ中々達成できません。特に仕事をするとなると、この辺は早めに諦めたほうが吉です。

これは、海外生活歴が長い人でも見受けられることなので、中々難しいのですが、腹を立てる時間がもったいないと思えないと、のちのアメリカ生活に左右されます。割り切って対応しましょう。

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3.とはいえ、マナーは世界共通
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前述と矛盾してしまいますが、悪びれない無礼が多々あっても、アメリカは非常にマナーを重視する国です。
子供、女性、身体の自由が利かない方への配慮は格別です。

例えば、荷物を多く抱えた方がドアの向こうから来た場合は、率先してドアを開けてあげる、自分が開けたドアは、必ず後ろの人へ引き継ぐ、エレベータでも女性や子供を優先するなど、そういったマナーはものすごく重んじます。

また、人を指で指さない、公共の場で子供を怒鳴らない(叩くのは論外です。)なども注意が必要です。

さて、私の住むシアトルの自慢ですが(笑)、他からいらっしゃった方に印象を伺うと、以下のような声をよく聞きます。

1.ほどよく田舎で、ほどよく都会のバランスが取れている
有名なコンサートやイベントなども頻繁に行われ、エンターテイメントがある程度楽しめる中、車で30分~1時間走るだけで大自然にも恵まれている、このバランスがいい。日本から一番近いアメリカ本土でもあり、行き交いが楽。

2.人が優しい
田舎でありながら、海外、特にアジア圏の人に優しい。日本の文化に興味を持つ人が多く、フレンドリーに接してくれることが多い。他の大都市にありがちなアジア人に対する偏見が少ない。

3.気候
これが一番気になるところですが、確かに雨は多いものの、車での移動がほとんどなので気にならなくなる。
これに引き換え、夏は五月晴れのような気候が続き最高。このために冬の辛い時期を我慢できる。

4.食べ物
海に囲まれているため、魚介類が新鮮。野菜や果物も豊富。アジア人も多く住むため、タイ、ベトナム、中華料理が格安で食べられる。もちろん、日本食スーパーも充実している。

5.教育水準の安定
他の都市に比べ、広範囲にて教育水準の高さを保っている。不動産価格の幅にも柔軟性があり、他の大都市に比べ、一極端に偏る傾向がなく、住み替えもスムーズに行える。

6.住居
上記の教育水準とともに、安全なエリアが広範囲にて保たれている。希望の勤務地まで30分が平均通勤時間。
また賃貸なら、1ベッドは1000~1500ドル、2ベッドは1500ドル~2000ドル、一軒家は2000~3000ドル前後から揃い、これらでも比較的安全なエリアでの居住が可能。不動産購入価格はコンドミニアムなら150-200K前後から、一軒家は300-400Kであれば購入が可能。


住みやすさランキングでは、全米で常時トップ10に入るほど。

Bellevue, WA 4位(2010)

Mukilteo, WA 9位(2011)

あまり派手さがないシアトルですが、一度住むと病みつきになる方も多く見かけます。まだまだたくさんありますが、楽しみにがなくなるのでこのくらいにしておきますね。
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【2011/09/08 17:29】 | アメリカに住む | トラックバック(-) | コメント(-) | page top↑
シアトルの不動産業者が一番稼いでるってホント?

今日、こんな記事を目にしました。

Top Markets for Real Estate Agents in US

それでいきなり目に飛び込んできたのが、一位のシアトル・ベルビューエリア。私が現在、住んでいるエリアです。
 

ざっと目を通すと、昨年の20106月から20115月までの統計で、シアトル近郊5790人のエージェントに対し、一人当たりのエージェントが、平均で稼いだ総売上高が$1.54ミリオンドル(日本円にすると1億切るくらい!?)。

件数にすると約
5.1/年間、中間価格が300K(約2300万円)前後にマークされたとのことです。
 

他の都市を見ても、確かにシアトルエリアは平均総売上高は最高値。


なるほど・・益々私の置かれている環境は有利に見える・・と思うかもしれませんが、果たして、他のエージェントが羨ましがるほどのデータでしょうか。


これに対して非常に違和感を覚えます。



1つは、冷静に考えてみて、平均総売上高が
1.54ミリオンドルで、単純計算するとコミッション3%平均として、総利益で約46200ドル/一人。


あえて日本円に換算しませんが(さらに気分が悪くなるので)正直、これだけでは会社へ払うギャランティ(上納金)を差し引くと、もはや不動産業のみで生計を立てるには無理があります。


もっとも、これがギャランティを差し引いたあとの売上高なのかも定かではありませんが、それでも、かなりキツイ。

私が所属する会社ではこの数字では1年目は大目に猶予してくれるものの、2年目以降の在籍は危ぶまれます。(注:アメリカでは主に仲介業者が不動産業といわれています。)

こちらは不動産仲介会社も「優・普・劣」に分かれていて、所属するための費用も様々です。優の会社は、こうしてたまの槍玉のように発表される売上高を落としたくないので、優秀なエージェントを常日頃からハンティングしています。

ですから、優秀な方はコロコロと会社が変わっている人も。正直、エージェント本人の会社が変わったからといって取引をやめるとか、売上の勢いが劣るとかということではなく、カリスマ美容師みたいに、エージェントにお客様がついていく、そこに会社も目をつける・・というものすごい循環が生まれています。

すなわち、エージェント本人がブランディングがまず、確立されていて、会社は二の次。広告や名刺にもエージェントの名前は大きく載っていますが、会社名はうんと小さくて正直、どこの会社の人だったかも思い出せないほど。

もちろん、こういった大物エージェントを抱えている会社にも偏りがあり、ギャランティが高額な会社ほど多く所属しているように思えます。

それからどのビジネスでもそうかもしれませんが、80:20の法則はこの業界にもあり、全売上の8割が20%の不動産業者が生んでいて、残りの2割が80%の不動産業者ということも聞きますが、あながち嘘ではないと思います。

ここまで書くと、私たちがさぞかし厳しい環境に置かれていると、今度は逆に思うかもしれません。益々記事の信憑性が薄れてきます。

5790人の8割、約4630人のエージェント平均の売上平均が、この記事で言っている年間5件の契約、コミッション合計が40,000ドル前後なのでは?と疑ってもおかしくありません。

ちなみにですが、私を除いた当社のトップエージェントはこの平均コミッションの5倍は堅いです。そんなエージェントが私の支店にはゴロゴロいて、もう、いい加減に引退して欲しいんですけど!と、ここ10年ほど見守ってますが、レースから外れていったのは私が知る限りでは、たった一人だけ。(でもその後も息子がその地位をキープしています。)

いいときも悪いときも、ずっとその位置をキープしているのには理由があります。だから、私は、何らかの理由で売上が悪いという言い訳は最初から出来ないと思っています。全て自分次第。会社のせいでも、経済のせいでもありません。

何だか書いていて気分が悪くなってきました。上を見ても下を見ても恐ろしい・・。

要するに何が言いたいかといいますと、日本よりはるかに不動産市場が整備されているアメリカでも、2割のトップエージェントと8割の他のエージェントではっきり分かれています。

ここまで書いたら安易に察するように、アメリカでもこの8割のエージェントによって、約2割の不動産業者のイメージがかなり植え付けられているという現実もあります。

そしてもっと厄介なのは、その
8割が形成しているエージェントのイメージを植えつけられながらも、2割のエージェントだけが稼いでいる、そのとてつもない平均年収が、全てのエージェントに適用されているかのような風潮があるので、かなり迷惑もしてます。(なんて、これは私の言い訳かも。)

これは日本でも同じではないでしょうか。不動産業者に対するイメージも含め、全然正しくないことが横行していて、顧客が不動産業界の現状を理解していない。

それはある意味、業界にも責任があります。都合のいいように情報を隠したり、操作ができているから、顧客には気がつかれていないのです。

現在のアメリカがいかにして、今日の市場統制へと運んだかというと、ひとつには、そういった消費者からの訴訟が根底にあると思います。

現行の契約書も事あるごとに、最近の裁判事例に則って変更を余儀なくされたりしているので、3ヶ月から半年に一度は大きな改正があります。

前回、偉そうなことをBlogで書かせていただいたら、意外にもたくさんの反応をいただきました。(ありがとうございます。)具体的には何をすればいいですか?とのご質問もいただきました。書いておいて、具体的なことを言わなかったので申し訳ないと思ったのですが、ひとつだけ私が言えることは、お客様にとって平等であることに気が付いてもらえれば、安心につながる。それがボトムアップとなって、業界の利益へ大幅に繁栄されること。

今も昔も、お客様自身の不動産購入や売却に対して、誰かプロの方に任せられる方法がある、という認識が少ないのではないでしょうか。 先日の会議ではこういったことも含め、「よくその信頼関係だけで、誰からの保証もなく、大きな事故がなくやっておられる。」とある意味、感心さえされたのです。

アメリカでもそういった風潮はありますが(何せ8割がパートタイムです。)でも、2割のエージェントに顧客が集中し、それが8割の利益を生んでいるというのは、少なくとも、取引が公正で保証されているという、基本のシステムがあって、お客様が利益を運んできてくださっている証拠なのかと思います。

もちろん、中古市場が8割を確立しているアメリカなので、日本とは違うのかもしれませんが。

確かに会社を保つにはそれが安全かもしれませんが、もう少し「人」に対して投資をしてもいいのではないかと。所属している不動産業者さんも、もう少し「会社カラー」を外したほうがいいと思っています。

わが社もエージェント個人をかなりバックアップしています。個人の教育もそうですし、法的な問題があった場合のサポート体制、また不動産業者の中でも過去の売上実績も含め、ランク付があり、その学位のようなものを取らせるプランもしっかりしています。

何よりも個々の売上を上げるにはどうしたらいいか、常に会社が考えています。使い切れないほどのマーケティングツールやビジネスモデルがわが社には溢れています。それを使うか使わないかは本人の自由。

それに対してのギャランティを私たちは払っているわけで、私は決してそれが高いと思ったことがありません。(うそです、数回はありますが都度、考え直してやっぱり価値があると確信しました。これは他の会社へ面接に行ってわかったことです。)

だから、コネも経験も何もなかった私でも、こういったサポートの下でここまで出来ることができました。10年近く経った今でもまだまだ2割の壁は厚く、試行錯誤の毎日ですが、奇跡的にこの職業一本で家族を支えてきました。

私が東京の不動産会社にいたころは、私なんかよりずっとずっと優秀な営業マンがたくさんいました。そして、今ではもっといるはずです。

でも、彼らのことを考えたとき、何をモチベーションにしてやっているのだろうと。ある程度、トップに躍り出た優秀な人はみんな、独立をしているのではないかと思っています。そうして知らないうちに、会社はすごい人材を逃していることになります。アメリカではヘッドハンティングしてでも欲しい人材なはずなのに。

ゲリラ的な発想かもしれませんが、どうしたら日本の不動産業界が良くなるかと考えた際に、それは底辺の連結と同時に、正しいトップの選定だと思っています。底辺の連結とは、そうして大手から独立された優秀なエージェントが連結し、下からと上から挟んでいって、真ん中を正していく・・・。

どうでしょうか。何も日本の現状を知らないで夢みたいなことを言っているかもしれません。でもこれだけ、優秀な人がたくさんいて、それが活かされていないというのはとてももったいない。
20年前と変わっていない・・。本当に残念に思うのです。

アメリカの不動産市場の共有が成功しているのは、それを牛耳っているトップが明確だということ。(州全体と広範囲エリアでのMLSが仕切ってます。)ポケットリスティング(囲い込み物件)をしたら罰金、度重なれば免許没収など。

アメリカのコピーをしたらいいとは思っていません。日本には日本のやり方があるでしょう。でも、それが段々まかり通らなくなって来た、と感じている人が多いと伺っています。でも、感じているのならもっと声を上げて主張しなくてはならないと、外野から見ていて歯がゆいです。すみません、何も知らない外野があれこれ言いまして・・。


いかがでしょうか。アメリカの事例が少しでも参考になればと思っています。


何よりも、営業など、まともな経験のなかった私でもこうして出来ているのが、皆さんの励みになることと願っています。

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【2011/09/05 23:38】 | Business | トラックバック(-) | コメント(-) | page top↑
ニッポンの不動産維新を!
ご縁あって、先日は日本の不動産業界の方々とお目にかかることができました。シアトルへ視察へ来られ、日程の一部をお付き合いさせていただくことに。

私の担当は、いつもお世話になっているエスクロー会社での会議アテンドと通訳。とはいえ、普段英語は話せても、日本語との通訳となると話は別です。

ただでさえも緊張しているところに、相手側はいきなり4人もの重役を揃えてきて、予想外の大会議になってしまい、最初から私はタジタジ・・!Vice Presidentから始まり、キング郡を仕切る統括マネージャやインターナショナル部門のManagerなど、一体、どうなってしまうことやらと冷や汗もの2時間でした。(私には4時間くらいに感じられたけど!)

こちらの日本勢も含め、総勢7人での二ヶ国語会議は予想以上に、違う意味でも盛り上がりました。

午後にも違う会社で似たような会議をご一緒させていただき、最後は弊社へ来て頂き、アメリカの不動産事情の最前線を垣間見ていただきました。

あっという間の1日でしたが、会議が終わって改めて痛感したのは、日本の不動産事情。昔の古株ではありましたが、20年以上経った今でもあんまり変わってない(汗)。途中、アメリカ側と一緒になって「信じられないですね。よくそれで事故がなく、やってますね。」とか。アメリカ陣は何度も、その煩雑な日本のシステムを目の当たりにし、目が点になっていました。

あわよくば、私の通訳が間違えているのではないか?の空気も何度かあり、何度も同じ質問をして確認してみたり・・。

とにかく、傍から聞いていてもアメリカ人から冗談のように笑われると、自分のことを笑われたかのように無性に腹が立ち「日本は変わらなくちゃだめだ!」と日本から来たサムライ戦士と共に、私も深くうなずくばかり。

腹が立ったのは決してアメリカ陣に大してではなく、近い将来、必ずそんなことをしていたら痛い目に遭うというのが目に見えているのに、変えようとしない日本の行政、しいては不動産業界全体に対して歯がゆい思いで一杯になった上での悔しさでした。

それをこうしてリスクを犯してまで変えようとしている日本人がいることに、私が何もしないわけにはいかないと、心から感動したと同時に出来ることなら何かしてあげたいという衝動に駆られました。

何か大きく舵を切るときには必ずリスクが伴いますが、でも正しい道は必ず開かれるのだと信じています。
アメリカも30年前は日本と同じだった。だから、日本だって絶対に変われるはず。

近い将来、日本の不動産に維新が起きますよう、同時に私も出来ることからアクションしていきたいと思っています。

私は本当に恵まれた環境でこのお仕事をさせていただいているんだと、改めて感謝。

このすばらしさを日本の不動産業界にもわかっていただける日が来ることを祈っています。
【2011/09/03 16:20】 | Business | トラックバック(-) | コメント(-) | page top↑

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