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シアトル在住 不動産屋の日常あれこれ

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Mariko Mitsui

Author:Mariko Mitsui
東京出身。ご縁があってアメリカ・シアトルにて不動産仲介業を経営、雇われ社長ですが雑用もこなします。在米14年。親業はまだ数年。息子二人、柴犬二匹、夫とシアトル郊外にて在住。

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任意売買は忍耐の日々
蕎麦屋の出前状態だったショートセール(任意売買)物件。

「今週には銀行から承認が出るはず。」と伸ばしに伸ばされ早1ヶ月。 買い付け申し込みをしてからは既に半年。

先日「99.27%の確立で金曜日までには降りる!」と断言したエージェント。

今日、無事にインスペクションも終え、さぁさぁ~そろそろ、蕎麦も伸びきってるころでしょうと手薬煉引いて再度、エージェントへ連絡。

今日こそは「そのはず!」とか、前回みたいに99.27%とか(おもしろそうで、案外冷めるギャグ)そろそろネタもなくなるのではと思っていたら、あっさり自信ありげに

「今日出ます。」

今までにない断言にちょっと拍子抜けするも、絶対に書類が来るまではお客さんに言わないでおこうと。

すると、段々とEメールの数が多くなり、具体的な内容になってきて・・先ほどお客さんと食事をしている間にメールをチェックしたら、むふふ!来てました!

「Approved!(承認しました。)」

しかし、その次の瞬間、誰よりもそのメールに飛びついた、私のアシスタント。

尽かさずお客様へ書類を送り「おめでとうございます!やっと承認が降りました!」と一番おいしいところを持っていってた・・(笑。

結局6ヶ月の長丁場でしたが、何とかまとまってよかったです。

でもってクロージングの指定日が8月10日。ひやぁ~思ったよりかなりキツイスケジュール。

というわけで、私が日本滞在の間、毎週のようにクロージングが重なってしまったので、多分、ずっと仕事と離れられない感じです・・。何事も無事に過ごせますよう、神様仏様に行く先々で拝んでおきます。
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【2012/07/18 21:17】 | Buy | トラックバック(-) | コメント(-) | page top↑
不動産購入の5年ルール
今日はこんな記事を見かけました。

The 5 year rule for buying a home
不動産購入の5年ルール

記事自体の内容はちょっとお粗末ですが、言いたいことを少しだけ補足したいと思います。

最近、住宅市場の下落指向において、不動産購入の意識が変わりつつあります。ある意味、本来の正しいラインで購入を見極める人が増えてきています。

1.頭金を充分(20%以上)に置く準備をする。
アメリカの場合、ほとんどのローン会社が80%/20%の貸付ルールに従っており、物件価値の80%までの貸付が基本です。
これを、第一ローンといいます。

しかし、20%以上の頭金が置けない場合、他のローン会社と連携し、20%に満たない部分を保証保険(Premium Mortgage Insurance=PMI)を掛けて貸付をするか、または同銀行内であっても、最低頭金率を設け(通常は3-5%から)残りの貸付部分について貸付を可能にします。これを第二ローンといって「20%-最低頭金%=第二ローン額%」で保険料を設定、その保険料も含めた支払いを条件に、20%以下の頭金でも購入を可能にしています。

しかし、当然、その20%に満たない部分の貸付支払い、第二ローンの利率は第一ローンよりも1.5倍ほど高く、決してお徳ではありません。また、金利が変動性、保険料もバカにならず、これを避けるべく、頭金を20%置けるまで購入を見合わせる人も増えてきました。

この記事にもある「自分の身の丈にあった物件を探す」という人が増えてきたのです。

バブルのときはこのからくりを利用して、まずは価格の高騰に歯止めを掛けるべく、少ない資金で購入し、目処が立ったら第二ローンの返済、または物件上昇を利用し、1-2年後にローンの組み換えで、第二ローンで組んでいた残高を丸々、査定価格の8割枠に組み込んでもらい、第一ローンだけにまとめる手法が主流でした。

このタイミングを踏み違えてしまったのが、バブル崩壊、サブプライムローンの発端だったのはまだ記憶に新しいですね。

そういった恐れもあってか、最近は頭金を多く置く人が増えています。

ローンの審査は、買い付け価格の8割の査定が出ればいいので通りやすいですし、何よりもPaymentが安定するというのは今のBuyerさんにとって強みとなるでしょう。

2.一生に近い?住処を探す
日本ほどではありませんが、最近は永く住む家を探す人も増えてきています。
従来の買い替えサイクルは、一軒家で3-7年、コンドミニアムで2-5年でしたが、最近はその倍になっているといっても過言ではありません。

この記事のメイン部分、「5年ルール」ですが、こういった背景も踏まえ「最低5年は住む家を探しましょう。」ということを伝えています。

5年というのは、あらゆる意味で転機を迎えるのですが、例えば、

1.家族の構成が変わる
2.ローンの複利割合がバランスよくなってくる(元金に入る割合が上昇してくる)
3.修繕や大規模なアップグレード等が必要になってくる

などが主な要因です。家族構成が変われば、広いところへ移りたくなるし、また逆に子供が巣立てば、サイズを小さくすることも考える・・・また、大規模な修繕やアップグレードが必要であれば、最低限の修繕のみで、その費用に充てるべく資金を頭金へ運用、新しい家を買い換えるという方も増えてきています。

そういうサイクルをなるべく長く持つことで、不動産価値に変動されない生活をしましょうというもの。

また、ローンの複利計算も同じく、金利が下がると組み換えを頻繁にされる方もいますが、複利計算の原理を理解していないと、ずっと銀行へ上納金を納めているようなもの。最初の4-5年は月々の返済に対して、8割が金利、2割が元金返済。

これを5年以内にリセットを繰り返していると、月々の返済額は減っているものの、借金の減るスピードがリセットされるだけで、実際には組み換えをした意味がない場合も。

買い替えをする際にもこれに影響され、思った以上に手持ち資金が残らなかった、ということがないように、この5年ルールは警告をしているのかもしれません。

ここまで不況が続くと、今更ながら2-3年のスパンで買い替えをしようという人はここ数年、ぐっと減少していますがそれと同時におもしろい現象も起きています。

1.学区と不動産の親密な関係
アメリカでは学区と不動産は常に連動しています。学力のレベルが高い学区は必然と不動産価値が安定、または高騰する傾向にあり、お子さんがいないお客様にも、この学区の意識はある程度、ご理解していただいています。

以前は中学、高校のレベルが重視されていましたが、最近はもっぱら小学校のレベルが注目が。
昔は有名高校だけ抑えておけばよかったのですが、おかげさまで今は、かなりの数の小学校のレベルを把握するまでになり、人気エリアの細分化が始まっています。

2.コンドミニアム・タウンハウス、一戸建て住宅の選択がくっきり
以前は、コンドミニアムからスタートし、タウンハウスから一戸建てと、広さや価格とともにグレードアップしていきましたが、最近はその目的がはっきりしています。

家族の方は最初から一軒家志向が多く、将来家族が増えることも見越し必然と大きな家を必要としています。
コンドミニアム・タウンハウスを選ぶ方は、将来は一軒家に住むという概念があまりなく、このまま永く住むか、投資目的でも転換ができれば・・と考えている方も多くなり、コンドミニアムやタウンハウス・一軒家のどちらでもいい、という人は少なくなりました。

こんな感じで、アメリカでも不動産に対するニーズが少しずつ変わってきています。

何よりも無理をしない、自分のファイナンシャルを把握した人が増えているというのは私にとってもうれしいことです。
【2011/10/25 19:57】 | Buy | トラックバック(-) | コメント(-) | page top↑

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