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シアトル在住 不動産屋の日常あれこれ

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Mariko Mitsui

Author:Mariko Mitsui
東京出身。ご縁があってアメリカ・シアトルにて不動産仲介業を経営、雇われ社長ですが雑用もこなします。在米14年。親業はまだ数年。息子二人、柴犬二匹、夫とシアトル郊外にて在住。

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New on the Market in Sammamish $365,000
New on the market in Sammamish!  $365,000


4 bedrooms, 2 full baths, approximately 1,700 sq.ft. house on a 7,840 sq.ft lot
 
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本日、新しい物件が売り出されましたのでご紹介します。

場所は今人気のサマミッシュエリア(Sammamish)、Lake Sammamish(サマミッシュ湖)の東側にある閑静な住宅街です。

一階建ての平屋ですが、玄関に吹き抜けの天井、4ベッドルーム、2つのバスルーム、さらに2台のガレージ付でお値段は400K以下。 近隣のタウンハウスと比べてもお求め安い価格となっています。

しかも、すぐにお引越しが可能なおススメポイントがたくさん!以下は数年以内に新しくしたばかりのものです。

屋根、暖房機、カーペット、インテリアペイント、外壁ペイント、選択乾燥機、食器洗い機、冷蔵庫、デッキ、ランドスケーピング(お庭)、さらにキッチン、フローリングや暖炉もリモデル済み。

また、近隣にはショッピングや優秀な学校が揃っており、お子様がいらっしゃるご家族にも最適です。
広々としたお庭には完全な囲いフェンスが設置され、ペットや、小さなお子様がいらっしゃるご家庭にも安心。
BBQが出来る大きなデッキも自慢のひとつです。

もっと詳しい情報・写真はこちらから

ご内覧は完全アポイント制とさせていただいております。ご希望の方はこちらまでお問合せください。

どうぞよろしくお願いします。

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【2013/01/31 17:01】 | Sale | トラックバック(-) | コメント(-) | page top↑
最大のポテンシャルから見極める
アメリカは夏最後の大型連休。これが終わると、日本での春みたいに、学校も会社でも始業式(会社はあるのかわかりませんが)新しい1年のサイクルが始まり、世間や市場にも活気が戻ってきます。

お子さんをお持ちの親御さま、大変お疲れ様でした。

さて、今日は「正しい不動産市場の例」として、週末出させていただいた新しい”ワケあり”物件を例にお話させていただきます。これは任意売買物件で、買付オファー受諾後、銀行と交渉しなくてはいけない物件です。物件の状態は・・実は随分前にこちらのブログでもご案内していました。そうです、あのジャンクハウスが、何とか見せられる状態に・・。

この大型連休で出足が懸念されていましたが、心配後無用。予想以上の反響を得ており、3日間とも来場が途絶えません。シアトルエリアに比べたら天と地の差ですが、イーストサイドではまずまずの反応です。

その理由はなぜか。

1.空き家なので、魔法のリモートキーボックスで無人キオスク状態にて見放題。

2.エリア内にしては破格であり、売り文句にも「投資家を主に」とターゲットを予め絞り込んだ。

3.投資家=Cash Buyerの率が高いので、実はCash Buyerを狙う、すなわち、ローン査定が面倒な物件になりますよ~という雰囲気を醸し出す、一見やる気のなさそうなマーケティング。でも専門的な必要情報は満載に。
(ローンの場合はバックアッププランあり。)

4.中の写真を載せていないので、物件への興味が沸く。(毎回、同じ手法を使っているわけではありません。)

と色々とあるのですが、まず、毎回気になるのは反響。エージェントからはもちろんですが、中にはエージェントのいないお客様から直接連絡があることも。

日本でしたら「反響」の一人として「喜んで!」と出向かうところですが、私はそうしないことが多いです。

まず、エージェント普及率90%を誇るアメリカ、雇っていないBuyerは1/10以下のポテンシャルゾーンであること、そこで既に真剣度がソートされてしまいます。

家を買いたいという願望=エージェントを雇う、ということが必ずしもイコールと言っているのではありません。あくまで売り側の立場にたった見解です。

売主から見れば、「少しでも多いポテンシャルを失くすのではないか。」と思う方もいるかもしれませんが、私たちの仕事はポテンシャルの幅だけではなく、見極める力も重要です。たった一組しか売れないという事実。すなわち、この一組に全てを掛け、契約を成功しなければ、私たちを雇う意味がありません。

残念ながらそういったお客様から連絡があると、まずは簡単にインタビューをし(すぐに買える状態なのか、購入希望価格のローン仮申請は終わっているかなど)実はオフィス内の新人エージェントさんへご紹介します。

「両手(売り買い両方の手数料)を取れるかもしれないのに!」と思うかもしれませんが、上記で述べたように、買い手を見極める際、非常に難しい立場になり、両手は特別な理由がない限り、私の場合はほとんどないです。

ただ、私から見えているのは、この時点でこういった、エージェントを使わない買い手さんは実はレースから外れてしまっている事実。スタートポイントにも立てない方から連絡があると、思わず「(他の)エージェントを今からお探しになったらいかがですか?」と勧めてしまうほど、見ていて歯がゆい思いがします。

他のBuyerは既に的を絞った計画をしており、2歩も3歩も先を行っているのです。売主側としては当然、そういう準備周到なBuyerへ心が動きます。

残念ですが、普及率が9割のアメリカでも未だ、このようなチャンスを見逃しているBuyerさんもたくさん見受けられます。

次にエージェント。

投資専門は私が普段接している居住専門の人たちより、違うタイプの人がたくさんいておもしろい。専門的な質問を矢継きにしてきて相手の能力を計ったり、物件を見ないで、ほぼ数字、立地だけの判断でオファーを送ってくるエージェントもいます。

それでも私はコミュニケーションを大切にします。

これから半年かの永い間、ショートセールというプロセスでコミュニケーションが一番大事だからです。

ということで、1つ、オファーを頂いていますが実はこのオファーが成約に導くことは限りなくゼロとたった今、暫定しました。

まず、物件を見ていない、これはいいとしても内容がチグハグ。それに対し何度も問い合わせをしていますが、そもそもメール以外、連絡先もなし(探せばありますがそんな時間も無駄です。)、Eメールのみ、3人にCCがしてあって誰からもなし。

単なるオファー荒らしになる可能性(他のオファーの金額が釣り上がったり、ポテンシャルを取り違えたり等)があったので、丁重に最低必要条件をお願いしてみました。投資物件ってこんなこともあるのかなぁと。

火曜日の締め切りまでどのくらいの反響が続くかが勝負です。どのような動きになるかわかりませんが、厳しく見守っていきたいです。

ずばり、オファーの決め手は以下の通り。

1.エージェントが任意売買のプロセスを知っていること。(案外、知らない人が多いです。)
2.Cash であること。(強く願望。)
3.インスペクションは事前に済ませて欲しい。

この3つがこちらの条件なので、エージェントを雇っていないBuyerは上記のうち、2つはまず叶わず、他で補うプレゼンが必要で、自然と相手にされなくなってしまうのです。

オファーが入ると、実は中の写真を追加します。銀行からの価格査定が入るまで、いかに中のコンディションが悪いかをアピール(笑。銀行の投資家は州外が多いので、実際に物件を見ることはできません。

実際に物件を見るのは、買い手のローン査定会社。この方たちには、よく見せなくてはいけないので、ローンBuyerになった場合は多少、修繕を加えるというプランがあります。

市場に載せる際は、なるべくポテンシャルの底辺を広げるため、妄想していただきたく、中の写真は一切なし。でもそこそこは見られる状態にしておき「思っていたほど悪くなかった。」というのがゴール。

他の任意売買エキスパートの動きを見ていると、この辺の「仕掛け」が面白いです。なるほど!と勉強になりますね。

ということで、任意売買は一見「安い!お買い得!」と思う方も多いですが、やっぱりプロに見てもらったほうがいいです。

日本のみなさま、あなたの不動産屋さんは大丈夫ですか?

1.囲い込み物件は売主のポテンシャルを半減させています。(アメリカでは違法。-Poket Listing)
大手だから安心、小さいから親身に、ではなく、ご自分の物件が正当に市場で評価されているか、疑ってみてください。

2.買い手エージェントは買い手の目線で交渉、リスクを分析して判断、時には購入のみ合わせを促してくれます。
広告を見て売主へ問い合わせ、ご自分で大きな買い物を交渉をしていませんか。

3.情報共有・開示は1つの物件に対し、こんなにもポテンシャルを「自動的に」広げてくれます。
これは行政の仕事。。

日本にも早く、こんな時代が来るといいなぁと切に祈りながら。
【2012/09/02 17:46】 | Sale | トラックバック(-) | コメント(-) | page top↑
Carbon Monoxide Alarmsの設置義務化
かなりのご無沙汰です。

4月からCARBON MONOXIDE ALARMS(一酸化炭素探知器)の設置が義務化されました。
この設置は一般住宅であれば、新築・中古、またガスの利用有無に関係なく、コンドミニアムでも設置が義務付けられています。設置する場所は以下の通りです。(MLSより抜粋)

The building code (WAC 51-51-0315) requires that an alarm be installed:
(1) outside of each separate sleeping area in the immediate vicinity of each bedroom
(2) on each level of the dwelling
(3) in accordance with the manufacturer's recommendations

The building code also requires that single station carbon monoxide alarms comply with UL 2034. 2 There are no exceptions for properties that do not have fuel-fired appliances or an attached garage. The alarms may be battery operated and can be purchased for as little as $25 from a variety of sources.

契約上はクロージングまでに・・ということだったのですが、実は落とし穴が・・。

今日のミーティングでとあるローン会社からの規定(ポリシー)変更のお知らせがあり、アプライザル時にこの探知器が付いていないことがわかったら、再度、クローズまでに確認しにくるという警告をつけられ、その再確認費だけで150ドル・・。25ドルくらいで買える探知器のために150ドル払うはめになるそうです。

誰が払うの~!?ということで今、私が取引しているエージェントへ一斉にこの情報を流したところ、ある一人のエージェントが焦って連絡。

「うちのアプライザル、明日だよね!?間に合わないってば!」

ですよね・・。どうしましょう。明日、二人とも同じエリアで朝一でアポイントがあるため、私も出来ることならとお手伝いするということになりました。

明日は脚立を持って出勤か・・。今日は近所の誤通報で、空き家の売り物件に立ち会った際、空き巣と間違えられて警察に囲まれるわ、同僚には「君の人生はエキサイティングだね。」といわれたのですが、全くその通り・・。寿命が縮まります。

ちなみに毎年、アメリカでは500人くらいの方がこの一酸化炭素中毒で亡くなられているようです。匂いや色もないのが厄介ですね。ペットや子供たちが一番被害に遭いやすいのも特徴的です。

売り出す予定に関係なく、皆さんのお宅でもこの一酸化炭素探知器の設置をしましょう。よろしくお願いします。
carbonOx.jpg
【2012/04/24 18:44】 | Sale | トラックバック(-) | コメント(-) | page top↑
Going South! タコマのおかあさん
先日、Tacomaでご自宅売却のお話があり行って参りました。

出迎えてくれたのは日系人のSさん。明るいおっかさんという感じで、しかもうちの母と同じ名前なので妙に親近感が・・。

「よーく来てくれたね~!さ、どうぞどうぞ!」

この世代の方とはあまり今まで接点がなかったのですが、たまたまお客様のご紹介で知り合いました。

私たちが住む現在の日系アメリカを作ってくれた大先輩として、すごいご苦労をなさった世代。近年、日系人を敬う機会を多く目にしますが、シアトルでもこの夏、ドラマの舞台になったのは記憶に新しいかと思います。

そういった激動の世の中を渡り歩いてきたので、底抜けに明るい。話をしていても、突然日本語がわからなくなるのか英語になり、私も英語に変えると突然また日本語に戻る・・・その繰り返しで最初は面食らいましたが、最近は何とかコツがつかめてきました(笑)。

「本当はね、ここで一生を終わらせようと思っていたのよ。子供が育った場所でもあるし、1970年代からずっと住んでいるんだから。」

そうですよね・・と同情の気持ちを込めてうなずき、どうしてこの家を売ることになったのか伺うと、ニヤッといたずらな笑みを浮かべます。

「それがさぁ~、出会っちゃったのよ、今の家に!もう、わたし、毎日幸せなの~!毎朝、窓から見える景色を見ながらご飯食べててね、ほんと、きれいなの。たまに写真とかも撮るのよ!あはははっ!」

え~そんなオチ!?と思わず、たった今、同情していた自分の行き場を失くしましたが、その辺はアメリカ人っぽいなぁと妙に感心。

でも、本来、家を買うってこういうことではないかと。中古物件の価値が証明され、幸せな空間を求めるのに、彼女の場合、予め制約もなく自由に選択ができた。典型的な健全たる、アメリカの不動産サイクルに則り、なんとも幸せな結末を迎えたということです。

その後、今まで売れなかった原因などを一緒に探り、リモデルの提案(また!好きですね~。)、販売方法の提案などを話していたら、突然抱きついてきて

「やりましょ、それで行きましょう!すごいアイデアだわ~!わぁ~楽しみ~!」

こんな時代、売りに出すのも大変なのにこんなに明るく前向きに考えていただけるお客様も初めてです(汗)。まだ売りにも出していないので今からエラいプレッシャー・・とたじろくほどでした。

Tacomaは今まで買いのお客様と何度か足を運びましたが、実際に看板を立てて売らせていただくのは今回が初めて。

「私の家が売れたらね、お友達紹介してあげるから、がんばりなさいよぉ!」

さらに追い討ちを掛けるように励ましてくれるのですが、恐る恐るそのお友達のエリアを伺うと・・

Spanaway!It's a great areaナノヨ。」

さ、さらに南へ(笑)・・。

最近関わっているQueen Anneも、実は1960年代から住んでいて、自分の人生の大半を過ごしたという家。

思いで深い大切な家をお預かりするというのは、非常に感慨深いものがありますが、こういった時代だからこそ、大切に住んでくださる方が見つけやすいのかもしれません。

ということでTacoma、祝!初進出、です。
【2011/11/23 00:54】 | Sale | トラックバック(-) | コメント(-) | page top↑
決戦は金曜日
先日のドリカム、シアトル公演は惜しくも体調不良と両親の渡米で見逃してしまいました・・。

さて、不動産業界でも「決戦は金曜日」というのが慣わしになっています。これは物件を新しく売り出すタイミングのことですが、全米大手不動産ニュースのinman newsで今日、こんな記事を見かけました。

Best day to list real estate for sale: Friday」by inman news on 10/20/2011 
(金曜日は市場へ載せるベストな日)

既に業界では当たり前のようになっていますが、記事にもあるように理由は以下の通りと推移します。

1.週末に掛けてShowingが見込める。
2.Open Houseもでき、一般の顧客層にもアプローチが出来る。
3.週末の反応を見て向こう、1-2週間の動きが読み取れる。
4.オファーをレビューするまでに週末だからという理由が付けられ、週明けを待ち返事が出来る。

その他にも色々ありますが、私も特別な理由がない限り、金曜日派です。上記の理由に加え、売り出しの準備も以下のようにルーティンとしており、既にマニュアル化されています。

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月:お掃除の日
売主さんには完璧に売れる状態へセットしていただき、掃除・カーペットシャンプーなどの業者をこの日に手配。

火:ステージングの日
インテリアのコーディネイトをしてもらうステジーング会社へセットアップの依頼。

水:写真撮影の日
プロのカメラマンに写真撮影を依頼。

木:広告作成、その他最終セットアップの日
写真の出来上がりを待ち広告の印刷手配、看板設置E Flyer(特定エリアのエージェントへDMをEメールで送れるシステム)の送付準備他。

金:マーケットオン! 
私の信念:これらの準備が完璧な状態ではないと市場へは載せません。一期一会、準備が出来ないうちはお客様に完璧なおもてなしが出来ないのと一緒ですし、一度来たお客様は二度と戻ってきてくれないからです。
何といっても相手は数千万円(数十万ドル)のお買い上げをしていただくお客様です。気持ちよく見ていただくというのは最低限のおもてなしだと思っています。

土~日:Open House 一般公開(インターネットでも集客を予め募ります。)

月:オファーのレビュー(常に出す前からこれをゴールとして意識してます。)
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こちらでもチャートでご案内していますが、とにかく市場へ出す前はアシスタントも総動員で神経もかなり遣います。何か産みだすときってものすごいエネルギーを使いますよね。たまに(というかほぼ毎回)体調を壊します・・。

そのくらいがんばっても、市場のタイミングに載らなければあっさり、干されることもしばしば。

そして市場へ載せるだけがゴールではありません。

チャートにもあるように、訪れるエージェントさんには即座(24時間以内)にFeedbackといって、物件の感想を伺い、その後のマーケティングへ活かせるよう、具体的な感想を聞きます。

価格はどうだったか、中のコンディションは?お客様は何が気になったか・・・などなど。

既にこのときには私もOwnerさんと同じく、物件にかなりの気持ちが入っています。大事な子供を送り出す気持ちになっているところに、時には厳しいFeedbackを伺うとそっか、そんな見方もあるのかと冷静に分析が出来るようになります。

また、該当物件に限らず、そういったありがたいFeedbackは例え成約に結びつかなくても、次のステップでも活かすことが出来ます。

そういった日々のことをReportに書きとめ、週に一度、お客様へお届けしています。これは時期を見て価格の調整をする際に既にお客様へ市場の動きをご理解していただくときに役立てています。

このように、売りに出すといっても私たちは看板を立てて、インターネットにも載せたからと、釣竿を構えているわけではありません。今は餌があっても釣れない市場。

じゃんじゃん泳いでいって、海女さんのように素潜りで獲物を獲得するくらいの勢いではないと、今の市場では生き残れません。

一昔前は、海岸に行ったら砂浜にアワビや伊勢えびが、ずらっと並んでいたこともありましたが、今となっては遠い昔です。きっぱり諦めましょう(涙)。

明日は金曜日。

私もお客様のためにお買い得物件を獲得すべく、特に明日は早朝から市場を見張る予定。

携帯に送られてくる新着物件アラートに目を光らせています。
【2011/10/20 15:17】 | Sale | トラックバック(-) | コメント(-) | page top↑

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